Alta da Selic: o setor imobiliário deve se preocupar?

No dia 27 de outubro, o Comitê de Política Monetária (Copom) – grupo de diretores do Banco Central (BC) que decide sobre os juros do Brasil – elevou a Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) em um ponto percentual – de 6,25% para 7,75% ao ano (a.a.).

Foi a quinta alta consecutiva da taxa básica de juros do país esse ano, e a terceira de um ponto percentual. Ou seja, estamos vindo de um ciclo de altas, com o objetivo de conter o aumento da inflação.

O tema requer total atenção do setor da construção civil: o ajuste da Selic tem impacto direto no mercado imobiliário e na decisão de compra do consumidor, afinal, quanto mais a taxa sobe, mais caro fica o financiamento imobiliário. Logo, o setor pode ser aquecido ou desestimulado por ela.

Diante desse cenário, quais os reflexos da elevação da Selic sobre os negócios? E como as empresas do mercado da construção civil devem se posicionar?

Para te ajudar nessa compreensão, a Katsuki desenvolveu este artigo destrinchando a repercussão da taxa básica de juros no setor.

Recheado de infográficos, você encontrará uma análise aprofundada sobre a importância da Selic para o mercado, seu comportamento nos últimos meses, as expectativas para o futuro, e uma avaliação sobre os seus impactos.

Confira!

Como a Selic afeta o mercado imobiliário?

Criada em 1979 como uma ferramenta de controle da inflação, a taxa Selic é o indicador mais importante para a economia brasileira, e representa a variação dos juros básicos do país.

Não à toa, ela repercute em toda a cadeia produtiva, e serve como ponto de partida para qualquer avaliação de cenário econômico.

A taxa básica é a principal referência na definição de indicadores fundamentais, como os juros do financiamento imobiliário, a poupança (uma das maiores fontes de recursos para o crédito imobiliário), e outros.

Por isso, sua variação anual deve ser acompanhada com atenção e expectativa pelo mercado da construção civil e imobiliário, afinal:

Quando a Selic cai:

O poder de compra dos consumidores aumenta, o consumo é estimulado, e a economia aquece. Os juros ficam menores, por isso é mais barato fazer empréstimo. Contudo, a inflação pode retornar.

Quando a Selic sobe:

os juros de cartões de crédito, empréstimos e financiamentos também sobem. A inflação é reduzida, mas a economia pode desacelerar, já que o consumo é desestimulado.

O momento atual é de grande aumento de preços, e recordes de inflação no setor da construção civil. Por isso, o Copom vem subindo a taxa básica de juros nos últimos meses, e pretende elevá-la ainda mais até o final do ano, desacelerando a economia – sobretudo as compras a prazo.

Como vimos, com a Selic alta, as prestações dos empréstimos imobiliários ficam mais caras, já que as instituições financeiras (responsáveis por ofertar esses financiamentos) tendem a repassar parte dessa elevação às taxas cobradas nos contratos.

Em contrapartida, com juros mais altos, a taxa de câmbio cai, o que é benéfico para os custos da construção e para a inflação em geral.

De acordo com a Fundação Getulio Vargas (FGV), a cotação do dólar no Brasil vem recuando desde março, e as expectativas para o final de 2021 apontam para uma taxa próxima a R$ 5,05 por dólar.

Ainda assim, será que os juros mais altos podem afastar quem pretendia comprar a casa própria este ano? Para compreender essa questão, é preciso analisar o comportamento da taxa básica de juros nos últimos períodos.

Ciclo de quedas

A Selic caiu de 14,25%, em agosto de 2016, para 2%, em agosto de 2020.

Menor patamar histórico

De agosto de 2020 a março de 2021, a Selic foi mantida em 2%, seu menor patamar histórico – um “ponto fora da curva”.

Elevação gradual

Em março de 2021, a Selic subiu para 2,75%.

Entre março e junho, o Copom realizou o aumento gradual da taxa, em 0,75% a cada reunião.

Situação atual

Em agosto de 2021, o BC passou a aumentar a taxa em 1% a cada encontro.

E em setembro, ela chegou a 6,25% a.a. – nível mais alto desde julho de 2019 (6,5%).

Alta expressiva

Considerando a trajetória inflacionária, a taxa básica de juros poderá chegar a 7% em dezembro de 2021, conforme documento elaborado pela FGV.

Embora uma alta expressiva (levando em conta que a Selic era de apenas 2% no início do ano), trata-se apenas do retorno da taxa a patamares positivos em termos reais, isto é, à normalidade.

Como você pode ver em nosso infográfico, o aumento da Selic é um processo natural, para aproximar a taxa de uma média realista.

Para ver o histórico completo das taxas de juros fixadas pelo Copom e a evolução da taxa Selic, clique aqui.

Além disso, vale ressaltar que as taxas de juros dos financiamentos imobiliários já haviam subido antes da última elevação do Copom (22 de setembro):

Banco Santander, 4 de setembro: subiu de 7,99% a.a. para 8,99% a.a. os juros do crédito imobiliário, mais variação da Taxa Referencial (TR).

Banco Bradesco, 13 de setembro: passou a ter taxas que variam entre 8,50% e 8,90% a.a., mais TR – conforme perfil do cliente.

Banco Itaú Unibanco, 15 de setembro: subiu de 7,30% a.a. para 8,30% a.a. os juros dos financiamentos tradicionais, mais variação da TR.

Porém, a Caixa Econômica Federal seguiu na contramão:

 Banco Itaú Unibanco, 15 de setembro: subiu de 7,30% a.a. para 8,30% a.a. os juros dos financiamentos tradicionais, mais variação da TR.

Desde o dia 18, o banco possibilita contratar financiamento pela modalidade com juros a partir de 2,95% a.a., somados à remuneração da caderneta.

Segundo o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, o banco registrou R$ 300 bilhões contratados na atual gestão, possibilitando a redução.

A Caixa se mantém como a maior financiadora da casa própria no Brasil, com 67% de participação do mercado.

No final do primeiro semestre de 2021, o banco anunciou um crescimento de 41,4% na concessão de crédito imobiliário, entre janeiro e maio (em comparação ao mesmo período de 2020).

No período, cerca de R$ 52,4 bilhões foram concedidos para 240,6 mil contratos – boa parte graças à linha aberta pela Caixa em fevereiro (com financiamento corrigido pelo rendimento da poupança, taxa fixa entre 3,35% e 3,39% a.a., e TR zerada).

Já agosto de 2021 foi o mês de maior contratação da história da Caixa, com R$ 14 bilhões em novos contratos.

Viu só? O crédito imobiliário da Caixa cresceu mesmo com o ciclo de altas da taxa Selic.

Ou seja, embora a medida do BC para a taxa seja oposta ao que vinha ocorrendo nos últimos seis anos (quando a Selic esteve em queda na maior parte do tempo), ainda há atratividade no setor imobiliário.

Mas, até quando? Explicaremos nas próximas linhas!

Alta da Selic: o setor imobiliário deve se preocupar?

Primeiramente, é importante saber que cada variação na taxa Selic delonga 12 a 18 meses até ser sentida em todo o mercado de crédito, de acordo com a Agência Brasil.

Porém, em alguns componentes importantes para o setor construtivo, os efeitos são imediatos, como no câmbio, nos investimentos em renda fixa, e outros.

Levando isso em consideração, o que se observa é que ainda há atratividade no setor, mesmo com o novo ciclo de alta da Selic, porque o seu patamar é considerado baixo quando comparado a outros momentos vividos pelo país.

E os dados reforçam a tendência:

1. Unidades financiadas para aquisição

2. Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Dados de: Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip); Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP).

3. Alta em vendas

4. Alta em lançamentos

1. Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Até julho de 2021, financiamentos imobiliários com recursos do SBPE somaram R$ 94,3 bilhões (alta de 123% na comparação anual).

2. Unidades financiadas para aquisição

Até julho, o ano de 2021 somou 333,7 mil unidades financiadas para aquisição (alta de 102% em relação ao mesmo período de 2020).

3. Alta em vendas

Em junho de 2021, 6.837 unidades residenciais novas foram vendidas em São Paulo – alta de 16,2% em comparação a maio (5.883 unidades), e 129,1% acima das comercializadas um ano atrás (46.480 unidades).

Entre junho de 2020 e junho de 2021, 64.455 unidades foram comercializadas – alta de 38,7% em relação ao período anterior (46.480 unidades negociadas).

4. Alta em lançamentos

Ainda em São Paulo, 6.940 unidades residenciais foram lançadas em junho de 2021 – alta de 244,4% em comparação a junho de 2020 (2.015 unidades).

Entre junho de 2020 e junho de 2021, 77.507 unidades foram lançadas – alta de 41,6% sobre o período anterior (54.740 lançamentos).

Dados de: Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip); Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP).

Pois é! O aumento da Selic ainda não esfriou as vendas e os lançamentos de imóveis, e o setor segue progredindo nos negócios.

O ajuste, é claro, diminui o poder de compra dos consumidores. Mas, em se tratando do mercado imobiliário, enquanto as taxas de juros permanecerem no patamar de 6% a 8% ainda estarão favoráveis para o cliente.

Além disso, o país enfrenta um déficit habitacional que precisa ser atendido. Logo, pode-se dizer que a nova alta da Selic não prejudicará o setor a curto prazo.

Porém, fica o alerta

Apesar dos dados positivos, o Brasil ainda enfrenta os efeitos da pandemia de Covid-19, e possui um histórico de hiperinflação, volatilidade de preços, e incerteza fiscal – entraves no planejamento das famílias brasileiras.

Além disso, os reajustes dos insumos da construção ainda não foram completamente repassados para o preço final dos empreendimentos. Se os gargalos não forem resolvidos, isso será inevitável, e encarecerá a matriz de custos dos imóveis.

 

Portanto, recomendamos pelo menos quatro atitudes que você deve tomar agora à frente da sua construtora ou incorporadora para evitar riscos desnecessários:

1. Fique de olho na movimentação econômica em geral. Caso a Selic “saia de controle”, o mercado pode experimentar retração, devido à freada na atividade econômica.

2. Programe seus próximos lançamentos com cautela. Verifique se o público-alvo do seu empreendimento se mantém economicamente ativo, com capacidade de pagamento, e disponível para o fechamento de negócios.

3. Foque, também, na gestão de custos. Sabendo que os custos de construção seguem elevados, e a pressão inflacionária permanece forte, conduza sua gestão com responsabilidade.

4. Conte com a ajuda de especialistas em Marketing Digital e Vendas para avaliar sua estratégia de lançamento, fazer projeções mais consolidadas, e potencializar seus resultados.

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